Hyresrätt | LegalFriend | Handbok i Juridik

Vad är LegalFriend?

LegalFriend är en gratis handbok i juridik. Skriven på ett enkelt sätt och kvalitetssäkrad av erfarna jurister.

Hyresrätt

Istället för att köpa en fastighet eller en bostadsrätt kan du hyra en bostadslägenhet, en hyresrätt. Den som hyr ut lägenheten kallas hyresvärd och du som hyr kallas hyresgäst. Det finns flera regler i hyreslagen som ger dig som hyresgäst rättigheter och skyldigheter som är viktiga att känna till. Du kan läsa mer om dessa nedan.


Juridisk checklista för dig som hyr en bostad

Description for this block. Use this space for describing your block. Any text will do. Description for this block. You can use this space for describing your block. Description for this block. Use this space for describing your block. Any text will do. Description for this block. You can use this space for describing your block.

Vad är en lägenhet?

Med lägenhet menas hus eller del av ett hus. En lägenhet kan exempelvis vara enfamiljsvillor, lägenheter i hyreshus, möblerade rum eller delar av dessa. Bestämmelserna är alltså i stort sett detsamma oavsett vad du hyr för slags bostad. Reglerna kan dock skilja sig på vissa punkter, exempelvis vad som gäller för besittningsskydd.

1 § Hyreslagen (12 kap. Jordabalk 1970:994)

1 §   Detta kapitel avser avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning. Detta gäller även om lägenheten upplåtits genom tjänsteavtal eller avtal i anslutning till sådant avtal.

Innefattar avtalet även upplåtelse av jord att nyttjas tillsammans med lägenheten, ska detta kapitel tillämpas på avtalet, om jorden ska användas för trädgårdsodling i mindre omfattning eller för annat ändamål än jordbruk. Förenas ett tjänsteavtal, som inte är av ringa betydelse, med upplåtelse av såväl lägenhet för bostadsändamål som jord, ska kapitlet tillämpas, om upplåtelsen av lägenheten är mera betydelsefull än upplåtelsen av jorden.

Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Med lokal avses annan lägenhet än bostadslägenhet.

Det som föreskrivs i detta kapitel om sambor gäller endast sådana samboförhållanden där ingen av samborna är gift.

Förbehåll som strider mot en bestämmelse i detta kapitel är utan verkan mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans eller hennes ställe, om inte annat anges.

Omfattar hyresavtalet minst tre bostadslägenheter, som hyresgästen ska hyra ut i andra hand eller upplåta med kooperativ hyresrätt, får parterna avtala om förbehåll som strider mot vad som sägs i detta kapitel om sådana lägenheter, under förutsättning att förbehållet inte strider mot bestämmelserna om lokaler och inte heller avser rätten till förlängning av avtalet eller grunderna för fastställande av hyresvillkoren i samband med sådan förlängning. Ett sådant förbehåll gäller endast om det godkänts av hyresnämnden.
Godkännande behövs dock inte om staten, kommun, landsting eller kommunalförbund är hyresvärd.

I lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad finns särskilda bestämmelser om upplåtelse av bostadslägenhet i vissa fall.
Lag (2012:979).

Måste ett hyresavtal vara skriftligt?

Det finns inget krav på att ett hyresavtal måste vara skriftligt. Även ett muntligt avtal gäller lika mycket. Om du eller hyresvärden begär att avtalet ska vara skriftligt ska ni ha ett skriftligt avtal, enligt § 2 hyreslagen. Det är alltid bättre att ha ett avtal skriftligt än muntligt. Då kan det inte uppstå några oklarheter om vad du och hyresvärden har kommit överens om, och ni vet båda vad som gäller.

2 § Hyreslagen (12 kap. Jordabalk 1970:994)

2 §   Hyresavtal skall upprättas skriftligen, om hyresvärden eller hyresgästen begär det.

Har hyresavtal upprättats skriftligen och träder någon i laga ordning i hyresgästens ställe, skall detta på begäran antecknas på avtalet.

Följer av ett hyresförhållande en rätt att använda utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna, får en sådan rätt inte upphävas eller ändras i annan ordning än som gäller för ändring av hyresvillkor, även om rätten inte är särskilt reglerad i avtalet mellan parterna. Lag (1984:694).

Hur länge gäller ett hyresavtal?

Obestämd tid (tillsvidare)

Hyresavtalet kan gälla en bestämd tid eller en obestämd tid, dvs tillsvidare. Uthyrning av bostäder brukar vara på obestämd tid. En vanlig formulering brukar då vara “hyresavtalet gäller från och med den 1 juni 2019 och tillsvidare”. Ett tillsvidareavtal gäller tills det sägs upp av endera dig eller hyresvärden.

Bestämd tid

Ett hyresavtal som gäller en bestämd tid upphör normalt vid hyrestidens slut utan att du eller hyresvärden måste säga upp det. Men, om du har hyrt lägenheten i mer än nio månader måste avtalet ändå sägas upp för att det ska sluta att gälla vid avtalstidens slut. Om varken du eller hyresvärden säger upp hyresavtalet så övergår det automatiskt till ett hyresavtal som gäller på obestämd tid, dvs ett tillsvidareavtal.

3 §  Hyreslagen (12 kap. Jordabalk 1970:994)

3 §   Hyresavtal gäller för obestämd tid, om inte annat följer av andra stycket. Hyresavtal som gäller för obestämd tid skall sägas upp för att upphöra att gälla.

Hyresavtal kan även ingås för bestämd tid. Sådana avtal upphör att gälla vid hyrestidens utgång, om inte annat har avtalats. Har hyresförhållandet varat mer än nio månader i följd, skall dock avtalet alltid sägas upp för att upphöra att gälla.

Ett hyresavtal, som är ingånget för bestämd tid, anses förlängt på obestämd tid.
   1. om avtalet saknar bestämmelser om verkan av utebliven uppsägning och inte sägs upp till hyrestidens utgång trots att uppsägning skall ske, eller
   2. om hyresgästen, trots att avtalet upphört att gälla utan uppsägning, fortsatt att använda lägenheten en månad efter hyrestidens utgång utan att hyresvärden anmodat honom att flytta.

För anmodan enligt tredje stycket 2 gäller vad som föreskrivs om uppsägning i 8 §. Ytterligare bestämmelser om sådan anmodan finns i 49 § tredje stycket. Lag (1984:694).

Rätt till förlängning

Även om hyresavtalet är begränsat och hyresvärden säger upp hyresavtalet så har du ändå ett besittningsskydd. Besittningsskyddet gäller oavsett hyresavtalets längd. Du har också som huvudregel rätt till förlängning av ett hyresavtal som gäller tillsvidare, trots att hyresvärden säger upp avtalet. Om du däremot hyr ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål, tex en sommarstuga, och har hyrt den kortare än nio månader har du inget besittningsskydd. Du kan läsa mer om besittningsskyddet i avsnittet som handlar om uppsägning av en bostad.

Det är förbjudet att sälja ett hyresavtal

Det är inte tillåtet att sälja ett hyresavtal. Det kan leda till böter eller fängelse. Från och med den 1 oktober 2019 är det också förbjudet att köpa ett hyreskontrakt.

65 § Hyreslagen (12 kap. Jordabalk 1970:994)

65 §   Uppställer någon uppsåtligen villkor om särskild ersättning för upplåtelse av bostadslägenhet eller för överlåtelse av hyresrätten till sådan lägenhet, skall han dömas till böter eller fängelse i högst sex månader. I ringa fall skall dock ej dömas till straff.

Är brottet grovt, döms till fängelse i högst två år. Vid bedömande av om brottet är grovt skall särskilt beaktas om det utgjort ett led i en verksamhet som bedrivits yrkesmässigt eller i större omfattning eller om gärningsmannen eljest i avsevärd mån har missbrukat sin ställning som ägare eller förvaltare av fastighet.

Villkor som avses i första stycket är ogiltiga. Den som har ställt upp villkoret är skyldig att lämna tillbaka vad han tagit emot. Lag (1984:694).

Att hyra ut en bostad som du hyr

Om du hyr en bostad och vill hyra ut bostaden gäller vissa särskilda regler du måste förhålla dig till. Du kan läsa mer om det här.

Gå med i hyresgästföreningen!

Som medlem i Hyresgästföreningen har du många fördelar och kan vara med och påverka ditt – och dina grannars – boende. Vi arbetar för allas rätt till ett bra hem, till en rimlig kostnad. Som medlem har du en stark och kunnig organisation som stöttar dig i ditt engagemang, förhandlar hyran och hjälper dig med hyresjuridisk rådgivning om det behövs. Dessutom får du massor av medlemsförmåner och medlemstidningen Hem & Hyra, som trillar ner i brevlådan åtta gånger om året.

Hyresnämnden

Om du inte kommer överens med din hyresvärd så kan du vända dig till hyresnämnden för att få hjälp. Hyresnämnden är en statlig myndighet som beslutar i tvister när det gäller bostäder. Det är gratis att pröva en fråga i hyresnämnden. Däremot måste du stå för dina egna kostnader som kan uppstå i samband med en förhandling hos hyresnämnden. Det kan vara exempelvis kostnader för en advokat som hjälper dig eller kostnaderna för förlorad arbetsinkomst. Du kan läsa mer om hyresnämnden här.

Vad är viktigt att känna till om hyran?

Hyrans storlek

Hyran är den ersättning som en hyresgäst betalar till en hyresvärd för att få bo i lägenheten. Hyrans storlek kommer du och hyresvärden överens om. Om hyresvärden har tecknat ett avtal om förhandlingsordning är det hyresvärden och hyresgästföreningen som fastställer hyran. Du omfattas automatiskt av dessa överenskommelser om det finns en förhandlingsklausul i ditt hyresavtal.

Hyran ska vara rimlig

Hyran ska vara rimlig. Vad som är en rimlig hyra är svårt att veta och skiljer sig från fall till fall. Om du anser att din hyra inte är rimlig i jämförelse med likvärdiga lägenheter ska du i första hand meddela hyresvärden detta, och om ni inte kommer överens kan du i andra hand kontakta hyresnämnden. Hyresnämnden kan avgöra vad som är en rimlig hyra. Det kostar ingenting att be hyresnämnden avgöra vad som är en rimlig hyra. Du kan läsa mer om hyresnämnden här.

19 § Hyreslagen (12 kap. Jordabalk 1970:994)

19 §   Hyran för bostadslägenheter ska vara till beloppet bestämd i hyresavtalet eller, om avtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen (1978:304), i förhandlingsöverenskommelse.

Detta gäller dock inte ersättning för kostnader som hänför sig till lägenhetens uppvärmning, nedkylning, förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp


   1. om hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul och beräkningsgrunden för ersättningens storlek har fastställts genom en förhandlingsöverenskommelse eller genom ett beslut enligt 22 eller 25 § hyresförhandlingslagen,


   2. om lägenheten är belägen i ett en- eller tvåfamiljshus eller inom en ägarlägenhetsfastighet, eller


   3. i fråga om avgifter för vatten och avlopp, om avgiften påförs hyresgästen efter individuell mätning.

I fråga om bostadslägenheter som hyrs ut i andra hand eller som upplåtaren innehar med bostadsrätt får det trots första stycket avtalas att hyran ska anknytas till den hyra, årsavgift eller avgift för andrahandsupplåtelse som upplåtaren betalar.

Hyran för lokaler ska också vara till beloppet bestämd i avtalet till den del den inte omfattar ersättning som avses i första stycket andra meningen. Trots detta gäller dock förbehåll i avtalet om att hyran ska utgå med ett belopp som står i visst förhållande till hyresgästens rörelseintäkter eller som bestäms enligt en skriftlig överenskommelse mellan å ena sidan hyresvärden eller hyresvärden och en organisation av fastighetsägare, i vilken hyresvärden är medlem, och å andra sidan en organisation av hyresgäster. Om avtalet är träffat för bestämd tid och hyrestiden är minst tre år, gäller dessutom förbehåll om att hyran ska utgå med belopp som bestäms enligt en annan beräkningsgrund än som nu har angetts.

Om en kostnad som hänför sig till lägenhetens uppvärmning, nedkylning eller förseende med varmvatten eller elektrisk ström kan påföras hyresgästen efter individuell mätning, ska beräkningen av ersättning för kostnaden, trots första och tredje styckena, ta sin utgångspunkt i den uppmätta förbrukningen.

Har avtal träffats i strid med första, tredje eller fjärde stycket, ska hyran utgå med ett belopp som är skäligt med hänsyn främst till parternas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades.

Om ogiltighet av avtal om hyra för bostadslägenhet i vissa fall när förhandlingsordning gäller finns bestämmelser i hyresförhandlingslagen. Lag (2014:337).

Du kan betala hyran med pengar eller arbete

Hyran betalas normalt med pengar. Det kan också finnas andra sätt att betala hela eller delar av hyran. Exempelvis kan du hjälpa till med trädgårdsskötsel eller vara vaktmästare och då betala en reducerad hyra eller bo hyresfritt.

Hyran måste vara bestämd

Hyran måste vara bestämd i hyresavtalet. Det framgår av § 19 hyreslagen. Du ska alltså veta exakt vilket belopp du ska betala i hyra. Hyran får inte vara rörlig eller justeras löpande efter exempelvis konsumentprisindex. Om det finns en förhandlingsklausul i hyresavtalet behöver hyran inte vara bestämd i hyresavtalet men däremot i överenskommelsen mellan hyresvärden och hyresgästföreningen.

Ett undantag från att hyresbeloppet måste vara fixerat är ersättning för kostnader som uppvärmning, varmvatten, hushållsel (om du inte har ett eget abonnemang) samt avgifter för vatten och avlopp. Det gäller dock bara om

  • avtalet innehåller en förhandlingsklausul och det framgår av förhandlingsöverenskommelsen eller av ett beslut av hyresnämnden hur tillägget ska beräknas eller om
  • lägenheten finns i ett en- eller tvåfamiljshus eller om
  • kostnaderna tas ut av hyresgästen efter en individuell mätning.
19 § Hyreslagen (12 kap. Jordabalk 1970:994)

19 §   Hyran för bostadslägenheter ska vara till beloppet bestämd i hyresavtalet eller, om avtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen (1978:304), i förhandlingsöverenskommelse.

Detta gäller dock inte ersättning för kostnader som hänför sig till lägenhetens uppvärmning, nedkylning, förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp


   1. om hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul och beräkningsgrunden för ersättningens storlek har fastställts genom en förhandlingsöverenskommelse eller genom ett beslut enligt 22 eller 25 § hyresförhandlingslagen,


   2. om lägenheten är belägen i ett en- eller tvåfamiljshus eller inom en ägarlägenhetsfastighet, eller


   3. i fråga om avgifter för vatten och avlopp, om avgiften påförs hyresgästen efter individuell mätning.

I fråga om bostadslägenheter som hyrs ut i andra hand eller som upplåtaren innehar med bostadsrätt får det trots första stycket avtalas att hyran ska anknytas till den hyra, årsavgift eller avgift för andrahandsupplåtelse som upplåtaren betalar.

Hyran för lokaler ska också vara till beloppet bestämd i avtalet till den del den inte omfattar ersättning som avses i första stycket andra meningen. Trots detta gäller dock förbehåll i avtalet om att hyran ska utgå med ett belopp som står i visst förhållande till hyresgästens rörelseintäkter eller som bestäms enligt en skriftlig överenskommelse mellan å ena sidan hyresvärden eller hyresvärden och en organisation av fastighetsägare, i vilken hyresvärden är medlem, och å andra sidan en organisation av hyresgäster. Om avtalet är träffat för bestämd tid och hyrestiden är minst tre år, gäller dessutom förbehåll om att hyran ska utgå med belopp som bestäms enligt en annan beräkningsgrund än som nu har angetts.

Om en kostnad som hänför sig till lägenhetens uppvärmning, nedkylning eller förseende med varmvatten eller elektrisk ström kan påföras hyresgästen efter individuell mätning, ska beräkningen av ersättning för kostnaden, trots första och tredje styckena, ta sin utgångspunkt i den uppmätta förbrukningen.

Har avtal träffats i strid med första, tredje eller fjärde stycket, ska hyran utgå med ett belopp som är skäligt med hänsyn främst till parternas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades.

Om ogiltighet av avtal om hyra för bostadslägenhet i vissa fall när förhandlingsordning gäller finns bestämmelser i hyresförhandlingslagen. Lag (2014:337).

Det är viktigt att betala hyran i tid

Det är viktigt att du betalar hyran i tid. Annars riskerar du att bli av med din bostad. Om du inte betalar hyran i tid kan hyresvärden ta ut dröjsmålsränta och skicka vidare sitt krav mot dig som hyresgäst till Kronofogden.

Om du inte betalat hyran senast en vecka efter förfallodagen kan hyresvärden säga upp ditt hyresavtal och du kan bli vräkt. Hinner du betala hyran innan din hyresvärd säger upp avtalet får du dock behålla lägenheten. Betalar du inte hyran före hyresvärdens uppsägning kan du få behålla lägenheten om du betalar hyran inom tre veckor från det att hyresvärden delgivit dig uppsägningen. Uppsägningen måste innehålla en upplysning om att du kan få behålla lägenheten om du betalar hyran inom tre veckor. Hyresvärden måste också meddela socialnämnden i den kommunens som hyresgästen bor i om uppsägningen.

Upprepade betalningsförseningar kan medföra att hyresgästen inte har rätt till att ha kvar sin lägenhet, även om hyresgästen betalar inom tre veckor från uppsägningen.

42 – 43 § Hyreslagen (12 kap. Jordabalk 1970:994)

42  § Hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid,
   1. om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, dröjer med att betala hyran mer än en vecka efter förfallodagen och annat inte följer av 55 d § femte-sjunde styckena,
   2. om hyresgästen, när det gäller en lokal, dröjer med att betala hyran mer än två vardagar efter förfallodagen,
   3. om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten eller annars sätter någon annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra hand och inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad,
   4. om lägenheten används i strid med 23 eller 41 § och hyresgästen inte efter tillsägelse vidtar rättelse utan dröjsmål,
   5. om hyresgästen eller någon annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekommer i lägenheten eller genom att inte underrätta hyresvärden om detta bidrar till att ohyran sprids i fastigheten,
   6. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller hyresgästen eller någon annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, åsidosätter något av det som ska iakttas enligt 25 § vid användning av lägenheten eller inte håller den tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf och rättelse inte utan dröjsmål sker efter tillsägelse,
   7. om i strid med 26 § tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen inte kan visa giltig ursäkt,
   8. om hyresgästen åsidosätter en avtalsenlig skyldighet som går utöver hyresgästens skyldigheter enligt detta kapitel och det måste anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden att skyldigheten fullgörs, eller
   9. om lägenheten helt eller till väsentlig del används för sådan näringsverksamhet eller liknande verksamhet som är brottslig eller där brottsligt förfarande ingår till en inte oväsentlig del eller används för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning.

I fall då hyran ska betalas i förskott för längre tid än en månad gäller första stycket 2 endast om hyresgästen dröjer med att betala den på kalendermånaden belöpande hyran mer än två vardagar efter månadens början eller, i fråga om hyran för första kalendermånaden under hyresförhållandet, efter förfallodagen.

Uppsägning av ett hyresavtal som gäller bostadslägenhet enligt första stycket 6 på grund av störningar i boendet får inte ske förrän socialnämnden underrättas enligt 25 § andra stycket.

Om det är fråga om särskilt allvarliga störningar i boendet gäller första stycket 6 även om någon tillsägelse om rättelse inte har skett. Vid sådana störningar får uppsägning av ett hyresavtal som gäller bostadslägenhet ske utan föregående underrättelse till socialnämnden. En kopia av uppsägningen ska dock skickas till socialnämnden. Det som nu har föreskrivits om särskilt allvarliga störningar gäller inte om det är någon till vilken lägenheten har upplåtits i andra hand med hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd som åsidosätter något av det som ska iakttas enligt 25 § vid användning av lägenheten eller inte håller den tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf.

Hyresrätten är inte förverkad, om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse. Vid bedömningen ska det särskilt beaktas om det som ligger hyresgästen till last har sin grund i att en närstående eller tidigare närstående har utsatt hyresgästen eller någon i hyresgästens hushåll för brott.

Sägs avtalet upp på grund av förverkande, har hyresvärden rätt till skadestånd. Lag (2014:335).

43 §   Är hyresrätten förverkad på grund av förhållande som avses i 42 § första stycket 1–4, 6 eller 7 men sker rättelse innan hyresvärden har sagt upp avtalet, kan hyresgästen inte skiljas från lägenheten på den grunden. Detta gäller dock inte om hyresrätten är förverkad på grund av särskilt allvarliga störningar i boendet.
Hyresgästen får inte heller skiljas från lägenheten om hyresvärden inte har sagt upp avtalet inom två månader från det han fick kännedom om förhållande som avses i 42 § första stycket 5 eller 8 eller hyresvärden inte inom två månader från det han erhöll vetskap om förhållande som avses i nämnda stycke under 3 sagt till hyresgästen att vidta rättelse.

En hyresgäst kan skiljas från lägenheten på grund av förhållande som avses i 42 § första stycket 9 endast om hyresvärden har sagt upp avtalet inom två månader från det att han fick kännedom om förhållandet. Om den brottsliga verksamheten har angetts till åtal eller förundersökning har inletts inom samma tid, har hyresvärden dock kvar sin rätt att säga upp avtalet intill dess att två månader har gått från det att domen i brottmålet vann laga kraft eller det rättsliga förfarandet avslutades på annat sätt. Lag (1993:400).

Inte kunnat betala hyran på grund av sjukdom eller liknande

Om du inte betalar hyran i tid och detta beror på sjukdom eller något liknande och betalning sedan har gjorts så snart det var möjligt, får du ändå behålla din lägenhet, enligt 44 § hyreslagen. Detta gäller dock bara om du själv har varit förhindrad att betala hyran och dessutom inte haft möjlighet att ge någon annan i uppdrag att göra det.

44 § Hyreslagen (12 kap. Jordabalk 1970:994)

44 § Är hyresrätten enligt 42 § första stycket 1 eller 2 förverkad på grund av dröjsmål med betalning av hyran och har hyresvärden med anledning därav sagt upp avtalet, får hyresgästen inte på grund av dröjsmålet skiljas från lägenheten, om hyran betalas på det sätt som anges i 20 § andra eller tredje stycket eller deponeras hos länsstyrelsen enligt 21 §
   1. inom tre veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga om en bostadslägenhet, har delgetts underrättelse om att han genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten samt meddelande om uppsägningen och anledningen till denna lämnats till socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen, eller
   2. inom två veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga om en lokal, har delgetts underrättelse om att han genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten.

I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha gjort vad som fordras enligt första stycket för att få tillbaka hyresrätten får beslut om avhysning inte meddelas förrän det efter utgången av den tid som anges i det stycket har gått ytterligare två vardagar.

En hyresgäst får inte, när det är fråga om en bostadslägenhet, skiljas från lägenheten, om dröjsmålet endast har avsett sådan höjning av hyran som blivit gällande enligt 54 a § och hyran kan prövas med tillämpning av 55 d § tredje stycket. Vad som sagts nu skall gälla till dess att en månad förflutit från det att hyresnämndens eller Svea hovrätts beslut har vunnit laga kraft.

En hyresgäst får inte heller, när det är fråga om en bostadslägenhet, skiljas från lägenheten om


   1. socialnämnden inom den tid som anges i första stycket 1 skriftligen har meddelat hyresvärden att nämnden åtar sig betalningsansvaret för hyran, eller


   2. hyresgästen har varit förhindrad att betala hyran inom den tid som anges i första stycket 1 på grund av sjukdom eller liknande oförutsedd omständighet och hyran har betalats så snart det var möjligt, dock senast när tvisten om avhysning avgörs i första instans.

Första-fjärde styckena gäller inte, om hyresgästen ändå är skyldig att flytta inom kortare tid än en månad efter det att hyresrätten förverkats.

Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer fastställer formulär till underrättelse och meddelande som avses i första stycket. Lag (2006:928).

Höja hyran

En hyresvärd som vill höja hyran ska skriftligen meddela dig detta. Om du motsätter dig hyreshöjningen kan hyresvärden efter en månad från att han lämnat meddelandet vända sig till hyresnämnden som ska bestämma en rimlig hyra.

För att avgöra om en hyra är rimlig gör hyresnämnden en jämförelse med bruksvärdet för likvärdiga lägenheter. Vid en bedömning av likvärdiga lägenheter tittar man bland annat på

  • lägenhetens beskaffenhet, tex storlek, planlösning och hur moderna den är
  • olika förmåner som exempelvis hiss, sopnedkast, tvättstuga, garage och lekplats
  • andra faktorer som exempelvis husets allmänna läge och närhet till kommunikationer

Om det finns en förhandlingsklausul i avtalet kan inte hyresvärden höja hyran utan att förhandla med hyresgästföreningen. Vid dessa förhandlingar bestäms hyran utifrån hyresvärdens självkostnader. Man tittar på de totala självkostnaderna och gör en fördelning mellan olika bostadsområden och lägenheter efter bruksvärdet. Om du tycker den nya hyran är för hög kan du vända dig till hyresnämnden som prövar hyrans rimlighet.

55 § Hyreslagen (12 kap. Jordabalk 1970:994)

55 §   Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, ska hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga.

Vid prövning enligt första stycket ska främst beaktas sådan hyra för lägenheter som har bestämts i förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen (1978:304). Om en jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten, får i stället beaktas hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden.

Vid en prövning enligt första stycket får den hyra för en lägenhet som ska anses som skälig enligt 55 c § inte beaktas.

Vid en prövning enligt första stycket ska även 55 a-55 c §§ iakttas.

Om den hyra som är att anse som skälig vid en prövning enligt första stycket är väsentligt högre än den tidigare hyran i hyresförhållandet, ska hyresnämnden, om hyresgästen begär det och inte särskilda skäl talar emot det, bestämma att hyra ska betalas med lägre belopp under en skälig tid. Detta gäller inte om hyran bestäms enligt 55 c §.

Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det ingår förhandlingsersättning i hyran enligt 20 § hyresförhandlingslagen, har hyresgästen trots första, andra och fjärde styckena rätt att få hyran sänkt med ett belopp som motsvarar ersättningen.

Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, ska villkor som hyresvärden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Hyrestiden ska vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild anledning är lämpligare.

Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren för fortsatt uthyrning i en tvist enligt första eller sjunde stycket, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämnda stycken, i den mån inte annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk. Lag (2010:811).

Innehåll i "Hyresrätt"